Bất động sản sau sáp nhập: Cảnh giác trước vòng lặp đầu cơ

Hiện tượng “sốt” đất ảo lan nhanh theo tâm lý đầu cơ

Dữ liệu từ batdongsan.com.vn cho thấy, trong khi các giao dịch thành công chủ yếu tập trung ở những khu vực có hạ tầng đồng bộ, giá cả ổn định, thì tại không ít địa phương, giá đất lại tăng “nóng”, thậm chí có nơi vượt mốc 30%, tái lập mặt bằng giá từng xuất hiện trong giai đoạn sốt đất 2021-2022.

Đơn cử, tại TP Đồng Hới, Quảng Trị (thuộc tỉnh Quảng Bình cũ), phiên đấu giá đất vào sát thời điểm sáp nhập tỉnh đã ghi nhận sức nóng chưa từng có. Hơn 300 người tham gia với hơn 700 bộ hồ sơ nộp cho 36 thửa đất ở các phường Hải Thành, Bắc Nghĩa và xã Bảo Ninh, diện tích từ gần 95m² đến hơn 337m². Mức giá khởi điểm dao động từ 568 triệu đến hơn 6,7 tỷ đồng/thửa.

Tuy nhiên, nhiều thửa được chốt giá cao gấp nhiều lần so với khởi điểm. Cụ thể, thửa đất số 131 tại phường Hải Thành, diện tích 140m², có giá khởi điểm 872 triệu đồng nhưng được chốt hơn 3,8 tỷ đồng - tức tăng 4,4 lần. Thửa số 137 cũng được trả giá 3,45 tỷ đồng, cao hơn 3,3 lần so với khởi điểm. Các thửa đất có vị trí đẹp ghi nhận mức chênh lệch từ 1,5 tỷ đến hơn 3 tỷ đồng.

Đáng nói, ngay sau khi trúng đấu giá, nhiều người đã nhanh chóng rao bán lại trên mạng xã hội, tạo vòng lặp đầu cơ, “lướt sóng” tương tự như các đợt sốt đất trước đây. Nhiều người lo ngại rằng, nếu không kiểm soát kịp thời, cơn “sóng ảo” này có thể khiến nhiều nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm rơi vào tình trạng ôm đất, bị chôn vốn, trong khi người có nhu cầu thực ngày càng khó tiếp cận được nhà ở. Trước tình hình đó, Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Bình (Quảng Trị mới) đã quyết định tạm dừng các thông báo tổ chức đấu giá đất trong thời gian tới.

Thực tế, việc sắp xếp lại đơn vị hành chính theo hướng “tinh - gọn - mạnh - hiệu năng - hiệu lực - hiệu quả” sẽ kéo theo điều chỉnh quy hoạch, sử dụng đất và đầu tư hạ tầng, tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản. Theo các chuyên gia bất động sản, sự tham gia của nhà đầu tư trong bối cảnh này là điều dễ hiểu, khi nhu cầu tích lũy tài sản ngày càng tăng, còn dòng tiền tiếp tục tìm đến những kênh trú ẩn an toàn. Tuy vậy, nhiều người vẫn lợi dụng tâm lý kỳ vọng quá mức của một bộ phận nhà đầu tư để thổi giá.

Cần mạnh tay trước “làn sóng” đầu cơ

Tại phiên chất vấn ở Kỳ họp thứ 9 của Quốc hội, trước sự nghi ngại của đại biểu về việc giá nhà ở tại các địa phương sau sáp nhập tăng, gây khó khăn cho cán bộ, công chức và người dân, Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Nguyễn Hòa Bình cho biết, giá bất động sản là vấn đề chịu chi phối bởi quy luật cung - cầu. Khi một địa phương được lựa chọn làm trung tâm hành chính mới, việc giá đất tăng là điều có thể lý giải. Ngược lại, những địa phương sáp nhập vào tỉnh khác, không còn giữ vai trò trung tâm, có thể chứng kiến giá đất giảm.

Trao đổi về vấn đề này, bà Lê Nguyễn Hồng Phương - Giám đốc Trung tâm Quan hệ Quốc tế, Viện Nghiên cứu và phát triển Bất động sản, Đại học Quốc gia Hà Nội nhận định, việc sáp nhập tỉnh, thành phố có thể tạo cơ hội phát triển nhưng cũng đi kèm với nguy cơ thao túng giá nhà đất, vì vậy nhà đầu tư và người dân không nên chạy theo cơn “sốt đất” ảo.

“Trong một số trường hợp, chính quyền địa phương có thể tạm dừng phân lô, tách thửa hoặc siết chuyển nhượng tại các điểm nóng, đồng thời phát đi khuyến cáo công khai để người dân cảnh giác”, bà Phương đề xuất.

Không xuống tiền chỉ vì… “nghe nói”

Đối với người dân, các chuyên gia nhấn mạnh, tuyệt đối không nên mua bất động sản chỉ vì “nghe nói” sắp quy hoạch hay nâng cấp hành chính mà chưa có văn bản chính thức. Trước khi xuống tiền, nên tự đặt ra câu hỏi: Mảnh đất này dùng vào việc gì? Có tạo ra giá trị gì trong tương lai? Khi hiểu rõ giá trị thật của tài sản, nhà đầu tư mới có thể đưa ra quyết định đúng đắn và không bị cuốn theo kỳ vọng mơ hồ từ đám đông.

Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam luôn nhạy cảm với thông tin quy hoạch. Tâm lý “sợ bỏ lỡ cơ hội” khiến nhiều người đổ tiền vào những địa điểm chưa rõ quy hoạch, chỉ dựa trên kỳ vọng. Trong khi đó, sau sáp nhập, nhiều địa phương sẽ cần thời gian để điều chỉnh chính sách, hoàn thiện quy hoạch, xây dựng trung tâm hành chính, hạ tầng… Điều này đòi hỏi nhà đầu tư phải theo dõi sát sao các quyết định chính thức từ chính quyền, tránh đầu tư theo tin đồn.

Dưới góc độ cơ quan quản lý Nhà nước về lĩnh vực này, Bộ Xây dựng cũng đưa ra một số giải pháp trọng tâm trong thời gian tới. Chính phủ, Bộ Xây dựng và bộ ngành liên quan, các địa phương sẽ tập trung tạo ra môi trường pháp lý ổn định, kiểm soát và xử lý vi phạm, đồng thời đẩy mạnh dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, phát triển hạ tầng và điều chỉnh chính sách tín dụng... Những biện pháp này sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững và ổn định hơn trong tương lai.

Một số giải pháp được Bộ Xây dựng đề xuất như: các bộ, ngành, cơ quan Trung ương tiếp tục rà soát, hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản. Trong đó, tập trung chủ động giải quyết, hướng dẫn các vấn đề liên quan đến sắp xếp đơn vị hành chính và tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp đảm bảo đi vào hoạt động thông suốt, không gián đoạn. Cùng với đó, thực hiện tuyên truyền, phổ biến pháp luật và tổ chức triển khai thi hành các chính sách, pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản mới được ban hành.