Cắt cơn “sốt ảo”, lập lại trật tự thị trường bất động sản

Ảnh minh hoạ: Nguyễn Chiến.

Cắt cơn “sốt ảo” cho thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một thời khắc mang tính bước ngoặt. Quý 3/2025 không chỉ mở đầu nửa cuối năm mà còn trùng với thời điểm chính quyền địa phương của các tỉnh, thành sau sáp nhập (từ 63 tỉnh, thành còn 34 tỉnh, thành) chính thức có hiệu lực, bắt đầu vận hành từ ngày 1/7/2025. Trong bối cảnh này, việc nhìn lại bản chất và cơ chế vận hành của thị trường trở nên đặc biệt quan trọng để định hình tầm nhìn cho những bước đi tiếp theo.

Mới đây, tại Diễn đàn "Đầu tư bất động sản trong kỷ nguyên mới: Tư duy mới – Vận hội mới", PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam đánh giá, thị trường bất động sản Việt Nam có tính chất “bốc lửa” và biến động mạnh. Trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản liên tục trải qua các chu kỳ "nóng sốt” rồi lại “đóng băng" kéo dài 5 - 8 năm, bị chi phối bởi cả quy luật tự nhiên lẫn cách điều hành chính sách. Dù vậy, thị trường vẫn duy trì sức sống mãnh liệt, với lực lượng doanh nghiệp bám trụ bền bỉ ngay cả trong những giai đoạn khó khăn nhất.

Tuy nhiên, theo ông Thiên, bên dưới lớp vỏ "oai hùng" ấy là hàng loạt vấn đề mang tính cơ cấu mà nếu không được xử lý triệt để, thị trường sẽ khó phát triển lành mạnh. Một trong những nguyên nhân then chốt là sự phát triển không đồng bộ của các thị trường nền tảng trong nền kinh tế.

Cụ thể, trong khi kinh tế thị trường đòi hỏi các thị trường như tài chính, đất đai, lao động đều phải vận hành trơn tru và gắn kết, thì ở Việt Nam, các thị trường lại phát triển lẻ mảnh, thiếu nền tảng bền vững. Điều này khiến thị trường bất động sản phải “gồng gánh” các áp lực không cần thiết từ những bất cập hệ thống, làm giảm hiệu quả và tăng rủi ro đầu tư.

Ngoài ra, xu hướng đầu cơ đang ngày càng chiếm ưu thế và dần trở thành mô hình vận hành chủ đạo của thị trường. “Đầu cơ không xấu, nhưng khi đầu cơ trở thành xu hướng định hình nền kinh tế thì nó sẽ bóp méo toàn bộ thị trường,” ông Thiên cho biết. Trong khi những nhà đầu cơ giỏi có thể kiếm lợi lớn từ sự méo mó ấy, thì nhà đầu tư thực sự, nhà phát triển dự án bài bản lại gặp nhiều khó khăn. Khi đầu cơ trở thành điểm trụ thay vì chỉ là một hoạt động phụ trợ, thị trường sẽ thiếu sự ổn định và không thể phục vụ đúng nhu cầu nhà ở thực.

Để thoát khỏi thế luẩn quẩn này, chuyên gia cho rằng, phải nhìn nhận lại vai trò của kinh tế tư nhân như một trụ cột thực sự, không chỉ bằng lời nói mà qua hành động cụ thể: tháo gỡ rào cản pháp lý, tạo điều kiện tiếp cận đất đai và tín dụng, ổn định chính sách dài hạn. Nếu làm được điều này, cộng với kỳ vọng tăng trưởng hai chữ số trong giai đoạn tới, thị trường bất động sản có thể bứt phá về chất, chứ không chỉ là những cơn “sốt ảo”.

Dòng tiền “dịch chuyển vùng ven” hậu sáp nhập

Quan điểm của ông Thiên nêu ra cũng nhận được sự đồng tình bởi các doanh nghiệp trong ngành bất động sản. Ông Lê Xuân Nga, Tổng Giám đốc BHS Property cho biết, những thách thức chính mà doanh nghiệp đang đối mặt hiện nay không chỉ đến từ chu kỳ thị trường hay yếu tố đầu cơ, mà còn đến từ những thay đổi về đầu tư hệ thống hạ tầng và các kết nối để tạo không gian tốt nhất. Từ đó, các doanh nghiệp cần bám sát những thay đổi này để đón đầu các khoản đầu tư mới.

Thực tế, giao dịch trên thị trường bất động sản trong quý 2/2025 ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, đặc biệt ở phân khúc chung cư phục vụ nhu cầu ở thực. Tại các khu vực sáp nhập về TP Hồ Chí Minh như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu với mức giá khoảng 40 triệu đồng/m2 được đánh giá là hợp lý, nhất là với người mua nhà lần đầu. Theo các chuyên gia, sự cải thiện này có được nhờ mặt bằng giá ổn định, chính sách tín dụng ưu đãi và tâm lý thị trường dần vững vàng trở lại. Xu hướng này dự kiến sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong quý 3.

Trao đổi với phóng viên, ông Lê Xuân Nga đưa ra các dự báo về xu hướng "di cư đầu tư" bắt đầu lan rộng trong quý 3. Theo đó, các sản phẩm nghỉ dưỡng có pháp lý sở hữu dài hạn, dễ khai thác vận hành sẽ trở thành “điểm đến” của dòng tiền trong nửa cuối năm - vừa để đầu tư, vừa kết hợp sinh lời linh hoạt.

“Người dân ở trung tâm thành phố lớn đang tìm mua nhà tại các địa phương mới được định vị là hạt nhân kinh tế - chính trị sau sáp nhập như phường Hồng Hải, Hồng Hà thuộc Quảng Ninh (Hạ Long cũ), Bình Dương hay Vũng Tàu (nay là TP Hồ Chí Minh). Các sản phẩm có yếu tố nghỉ dưỡng, sở hữu lâu dài và có tiềm năng khai thác linh hoạt được dự báo sẽ là “hàng nóng” của thị trường hai quý cuối năm”, ông Nga phân tích.

Dưới góc nhìn từ dữ liệu của thị trường, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh One Housing cho biết, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội vẫn ở mức rất thấp, chỉ khoảng 30.000 căn cho cả giai đoạn 2023 - 2025.

Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ ở các dự án sơ cấp đạt 87 - 89%, phản ánh lực cầu cực lớn trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung. Hệ quả là mặt bằng giá có xu hướng tiếp tục tăng, nhất là tại các dự án mới được đầu tư bài bản và có chính sách tài chính phù hợp.

Ông Trung dự báo, từ nay đến cuối năm, thanh khoản thị trường sẽ duy trì ở mức cao, tuy nhiên sự phân hóa sẽ ngày càng rõ nét. Người mua nhà ở phân khúc bình dân hoặc trung cấp buộc phải chấp nhận dịch chuyển ra xa trung tâm, hoặc tiếp tục chờ đợi nguồn cung mới – vốn chỉ có thể cải thiện từ năm 2026 - 2027.

Tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội, giá ở hầu hết các phân khúc từ sơ cấp đến thứ cấp vẫn giữ đà tăng, nhưng thị trường thứ cấp sẽ có mức tăng chậm hơn do ít cải thiện về tiện ích, hạ tầng hoặc cộng đồng cư dân. Khoảng cách giữa giá bất động sản sơ cấp và thứ cấp ngày càng lớn, thể hiện rõ xu hướng người mua ưu tiên lựa chọn sản phẩm mới, pháp lý rõ ràng và tiện ích vượt trội.

Đồng thời, bất động sản công nghiệp tiếp tục giữ vững vai trò “xương sống” ở những vùng sáp nhập có quỹ đất lớn và hạ tầng kết nối mới. Dù có thể chịu áp lực ngắn hạn từ các chính sách thuế quốc tế, nhưng về tổng thể, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn trong chuỗi cung ứng khu vực.

Tổng hòa các yếu tố, quý 3/2025 được giới chuyên gia đánh giá là thời điểm thị trường “lập lại trật tự”, khi các yếu tố thể chế, tài chính và quy hoạch mới bắt đầu phát huy hiệu lực. Những vùng được định vị là trung tâm phát triển sau sáp nhập sẽ trở thành “nam châm” hút dòng tiền đầu tư, nhưng đồng thời cũng là phép thử đối với năng lực điều hành, hoàn thiện pháp lý và sự thích ứng của doanh nghiệp. Trong bối cảnh thị trường giàu tiềm năng nhưng vẫn còn nhiều ẩn số, người mua và nhà đầu tư cần thận trọng, linh hoạt và có tầm nhìn dài hạn để đón đầu làn sóng phát triển mới một cách hiệu quả và bền vững.