Yếu tố xanh và công nghệ cao định hình lại bất động sản công nghiệp

Báo cáo nghiên cứu thị trường Quý 2/2025 của Avison Young Việt Nam cho thấy, tại TP Hồ Chí Minh, phân khúc bất động sản công nghiệp hiện vẫn chưa ghi nhận thêm KCN mới nào đi vào hoạt động nên tổng nguồn cung đất công nghiệp ổn định ở mức gần 5.000 ha, với tỉ lệ lấp đầy đạt 90% và giá thuê trung bình 243 USD/m²/kỳ hạn. Mặc dù vậy, TP Hồ Chí Minh đã công bố kế hoạch quy hoạch thêm 14 KCN mới với tổng diện tích hơn 3.800 ha đến năm 2030, tầm nhìn 2050. Các KCN này sẽ áp dụng mô hình phát triển thông minh, chuyên biệt theo ngành và đạt chuẩn môi trường xanh.

Chuyển dịch mạnh sang bán dẫn, AI và sinh học công nghệ

Song song đó, các KCN hiện hữu cũng đang được tái cấu trúc theo hướng khu công nghệ cao, sinh thái, tích hợp dịch vụ và logistics. Giai đoạn 2025–2027, thành phố ưu tiên triển khai bốn KCN mới gồm Phạm Văn Hai I và II, Vĩnh Lộc 3 và Nhị Xuân (hơn 1.000 ha), với Phạm Văn Hai I và II dự kiến khởi công trong quý 3/2025. Việc thay thế ba KCN cũ chưa triển khai sau hơn 10 năm càng thể hiện quyết tâm tối ưu hóa sử dụng quỹ đất theo hướng bền vững và công nghệ cao.

Hoạt động đầu tư tại các KCN ở TP Hồ Chí Minh cũng cho thấy tín hiệu tích cực như dự án Nhà máy Avery Dennison Worldon tại KCN Đông Nam (Củ Chi) với vốn đầu tư 4,7 triệu USD trên diện tích gần 4.000 m², chuyên sản xuất nhãn RFID và các giải pháp nhận diện thông minh cho ngành dệt may, là ví dụ tiêu biểu cho xu hướng công nghệ hóa sản xuất phục vụ xuất khẩu.

Ngoài ra, dòng vốn FDI đang chuyển dịch mạnh sang bán dẫn, AI và sinh học công nghệ, minh chứng qua các dự án như nhà máy sinh phẩm huyết tương tại Khu Công nghệ cao hay kế hoạch vận hành nhà máy bán dẫn mới trong năm nay. Thành phố đặt mục tiêu thu hút 7 tỷ USD FDI trong năm, đòi hỏi tiếp tục cải cách thủ tục và linh hoạt chính sách ưu đãi để giữ chân các dự án chất lượng cao.

Tại TP Hà Nội, thị trường bất động sản công nghiệp hiện duy trì sự ổn định với tỉ lệ lấp đầy trung bình đạt khoảng 93% và giá thuê đất công nghiệp ở mức 223 USD/m²/kỳ hạn. Phần lớn các KCN đã lấp đầy, phản ánh nhu cầu thuê vượt cung, đặc biệt với các dự án đạt chuẩn ESG, gần sân bay quốc tế và các ngành giá trị gia tăng cao.

Trong bối cảnh khan hiếm quỹ đất, Hà Nội đang thúc đẩy phát triển các cụm công nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao tại vùng ngoại thành như xã Mai Đình (Sóc Sơn). Cuối tháng 4, thành phố Hà Nội đã phê duyệt cụm công nghiệp công nghệ cao Mai Đình (66,54 ha) và ngày 23/6 tiếp tục khởi công CN2 Sóc Sơn (50,6 ha) – mô hình kết hợp sản xuất-logistics gắn với hàng không, định hướng phục vụ chuỗi công nghiệp điện tử, công nghệ thông tin, cơ khí chính xác và linh kiện ô tô. Chiến lược này nhằm giải tỏa áp lực thiếu quỹ đất, đồng thời khẳng định mục tiêu phát triển công nghiệp bền vững, xanh và thông minh vốn là yếu tố cốt lõi để Hà Nội duy trì sức hút đầu tư vào các ngành sản xuất sạch, tiết kiệm năng lượng.

Ở khu vực TP Đà Nẵng, bất động sản công nghiệp cũng giữ nhịp ổn định với giá thuê trung bình 98 USD/m²/kỳ hạn và tỉ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt 79%. Một số KCN như Hòa Khánh, Đà Nẵng, Thủy sản đã khai thác hết quỹ đất, cho thấy dư địa phát triển nguồn cung mới.

Ba KCN mới gồm Hòa Cầm 2, Hòa Nhơn và Hòa Ninh hiện đang được xúc tiến triển khai. Riêng CCN Hòa Nhơn (24,75 ha) đã chọn được VGreen làm chủ đầu tư hạ tầng. Đồng thời, Đà Nẵng cũng công bố quy hoạch Khu Thương mại Tự do (FTZ) đầu tiên tại miền Trung (1.881 ha) với cam kết đầu tư từ 8 tập đoàn lớn như T&T Group, Sun Group.

Đáng chú ý, trong tháng 6, Đà Nẵng ký ghi nhớ với 4 nhà đầu tư phát triển FTZ, trong đó Guoguang Electric dự kiến khởi công nhà máy linh kiện điện tử tại quận Liên Chiểu vào cuối 2025. FPT cũng đã khánh thành Trung tâm R&D chip bán dẫn tại Đà Nẵng cuối tháng 3, thể hiện rõ định hướng thành phố trở thành trung tâm sáng tạo, R&D và sản xuất công nghệ cao.

Xu hướng Xanh – Thông minh – Công nghệ cao

Theo nhiều chuyên gia, trên quy mô quốc gia, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh nhờ dòng vốn FDI chất lượng cao và chính sách hạ tầng đồng bộ. Ngành bán dẫn, trung tâm dữ liệu và AI đang trở thành động lực tăng trưởng mới. Dự báo thị trường trung tâm dữ liệu đạt 1,75 tỷ USD vào 2030, tăng trưởng gần 18%/năm, mở ra nhu cầu lớn cho các KCN chuyên biệt, đạt chuẩn quốc tế.

Một chuyển biến quan trọng là việc Chính phủ định hướng phát triển KCN thông minh, đạt chuẩn ESG, ưu tiên dự án công nghệ cao, rút ngắn thủ tục xuống còn 15 ngày cho các dự án đủ điều kiện, khẳng định cam kết nâng cao chất lượng thay vì chạy theo số lượng.

Ngành bán dẫn được coi là mũi nhọn, với các dự án tiêu biểu như nhà máy Amkor 1,6 tỷ USD tại Bắc Ninh, các kế hoạch mở rộng của CT Group, FPT Semiconductor và các tập đoàn công nghệ như Intel, NVIDIA. Các dự án này không chỉ đẩy mạnh chuyển giao công nghệ mà còn đòi hỏi hạ tầng công nghiệp hiện đại, đạt chuẩn môi trường sản xuất.