"Siêu đô thị" phía Nam hình thành, phân khúc bất động sản nào hút dòng tiền?

Động lực để "siêu đô thị" sớm hình thành

Từ ngày 1/7/2025, TP Hồ Chí Minh chính thức vận hành mô hình chính quyền hai cấp và mở rộng không gian hành chính sau khi hợp nhất với hai địa phương lân cận là Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Sự kiện không chỉ thay đổi về mặt địa lý - hành chính mà còn mở ra một cơ hội lịch sử để tái cấu trúc toàn bộ không gian phát triển của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Mới đây, tại hội thảo “Bất động sản siêu đô thị TP Hồ Chí Minh: Thời cơ vàng cho nhà đầu tư Hà Nội”, các chuyên gia cho rằng việc hợp nhất đã tạo nên một “thực thể siêu đô thị” mang đầy đủ các yếu tố để phát triển đa trung tâm, hiện đại, có khả năng vươn tầm khu vực.

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia nhận định: “TP Hồ Chí Minh đang đứng trước cơ hội trở thành một siêu đô thị hiện đại, kết nối mạnh, tích hợp đầy đủ cả tài chính, dịch vụ, công nghiệp, logistics và cảng biển, du lịch - điều mà không nhiều đô thị tại Đông Nam Á có được”.

Trong khi thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh được hưởng lợi từ sự kiện sáp nhập, trục Đông Bắc được giới chuyên gia đánh giá có dư địa bứt phá như một "vùng trung chuyển chiến lược", nơi tiếp giáp lõi trung tâm nhưng có dư địa rộng lớn, hạ tầng đang hoàn thiện và dòng dân cư đang dịch chuyển khá mạnh.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, có 5 dự án hạ tầng trọng điểm đang tạo lực đẩy mạnh mẽ cho thị trường khu vực Đông Bắc.

Cụ thể, việc mở rộng Quốc lộ 13 lên 60m (hoàn thành năm 2025) sẽ đóng vai trò kết nối huyết mạch giữa Bình Dương cũ và trung tâm TP Hồ Chí Minh. Đến năm 2026, khi tuyến Vành đai 3 hoàn tất, thời gian di chuyển giữa Đông Bắc và các nơi trọng điểm như sân bay Long Thành, trung tâm thành phố hay các khu công nghiệp sẽ được rút ngắn đáng kể. Ngoài ra, tuyến metro số 2 chạy dọc Quốc lộ 13, đường ven sông Sài Gòn dài 100km cũng đang định hình lại cấu trúc giao thông và không gian phát triển toàn vùng.

“Việc tái cấu trúc đô thị đồng nghĩa với việc tái phân bổ dân cư - một xu hướng đang diễn ra mạnh mẽ”, ông Đính lý giải, “TP Hồ Chí Minh hiện đã quá tải, đặc biệt ở các quận nội đô cũ. Sự dịch chuyển về phía Đông Bắc là vì nơi đây đáp ứng được nhu cầu thực về không gian sống, hạ tầng và kết nối”.

Làn sóng Nam tiến: Phân khúc nào hút dòng tiền?

Về xu hướng “Nam tiến” của dòng vốn phía Bắc, các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản nhận định, việc hình thành siêu đô thị TP Hồ Chí Minh diễn ra đúng thời điểm thị trường phía Bắc đạt đỉnh tăng trưởng và bắt đầu có dấu hiệu bão hòa. Sự khác biệt rõ rệt về tiềm năng khu vực đã thúc đẩy nhiều sàn môi giới và nhà đầu tư lớn từ miền Bắc đẩy mạnh hoạt động vào khu vực phía Nam.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, cho rằng, hai điểm khác biệt lớn giữa Hà Nội và TP Hồ Chí Minh nằm ở mức giá và chính sách bán hàng. Trong khi Hà Nội đã bước vào giai đoạn giá cao khó tiếp cận, thì tại TP Hồ Chí Minh, đặc biệt khu Đông Bắc, thị trường vẫn giữ được sự hợp lý và linh hoạt.

Cụ thể, giá căn hộ tại Hà Nội gần đây đã bị đẩy lên quá cao (50 - 79 triệu đồng/m2, dữ liệu từ CBRE). Trong khi đó, tại TPHCM và đặc biệt là khu Đông Bắc (như Bình Dương cũ), giá chỉ dao động khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2. Sự chênh lệch về giá này tạo ra sự khác biệt rõ rệt về thanh khoản, nơi giá vừa tầm thì giao dịch diễn ra thuận lợi hơn, phản ánh đúng nhu cầu thực của thị trường.

Đồng tình với quan điểm, TS. Cấn Văn Lực bổ sung, giá nhà và giá thuê tại Hà Nội vẫn ghi nhận mức tăng nhanh hơn TP Hồ Chí Minh. Chính vì điều này, tiềm năng tăng giá trong tương lai của Hà Nội có thể không còn nhiều bằng TP Hồ Chí Minh, nhất là khi xét đến tiềm lực tăng trưởng mạnh mẽ của các khu vực lân cận như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ.

Phân khúc được các chuyên gia đánh giá là có dư địa lớn nhất tại Đông Bắc TP Hồ Chí Minh hiện nay là căn hộ, sức hút này đến từ ở giá trị thực và khả năng sinh lời cao, với tỷ suất lợi nhuận cho thuê có thể đạt 7,5%/năm, mức kỷ lục trên thị trường hiện nay.

Theo ông Lực, TP Hồ Chí Minh sau sáp nhập đã có quy mô dân số và kinh tế gần gấp đôi Hà Nội. Đặc biệt, thành phố này còn có nguồn cầu lớn đến từ hàng triệu công nhân, chuyên gia, điều mà Hà Nội không có nhiều.

Tuy nhiên, các chuyên gia đồng thuận rằng, dù đang là điểm hút dòng tiền, khu Đông Bắc TP Hồ Chí Minh không nên bị nhìn nhận như một “điểm nóng đầu cơ”. Việc phát triển cần gắn chặt với kiểm soát quy hoạch, định hướng thị trường minh bạch và đảm bảo cân bằng cung - cầu thực tế. Bởi bài học từ những cơn sốt đất vùng ven trong quá khứ đã chỉ ra rằng, nếu thiếu kiểm soát, dư địa tăng trưởng có thể nhanh chóng bị bào mòn bởi đầu tư ngắn hạn và kỳ vọng phi thực tế.