Bất động sản TP Hồ Chí Minh nửa đầu 2025: Phục hồi nhưng còn nhiều "nút thắt"

 HoREA cho biết, năm 2023, thị trường bất động sản thành phố tăng trưởng âm, đến quý 1/2024 vẫn còn âm -0,5%, nhưng từ quý 2/2024 đã tăng trưởng dương 2,94%, quý 3/2024 tiếp tục đạt 6,7% và cả năm 2024 tăng trưởng 9%.

Năm 2025 được xem là năm bản lề khi nhiều luật mới quan trọng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch đô thị và nhiều Nghị quyết quan trọng như Nghị quyết 171/2024/QH15, 170/2024/QH15, 201/2025/QH15 được triển khai, cùng với chủ trương hợp nhất các địa phương, tổ chức lại bộ máy chính quyền hai cấp, đặt nền tảng cho giai đoạn phát triển ổn định, bền vững từ nửa cuối năm 2026.

Tuy nhiên, báo cáo của HoREA cũng chỉ ra thực tế thị trường vẫn tồn tại nhiều bất cập, trong đó lớn nhất là cơ cấu nguồn cung mất cân đối nghiêm trọng. Từ năm 2021 đến nay, gần như không còn dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền dưới 30 triệu đồng/m², cũng như rất thiếu nhà ở xã hội. Trong khi đó, phân khúc nhà ở cao cấp lại chiếm tuyệt đại đa số; giai đoạn 2020–2023, loại hình này chiếm khoảng 70% sản phẩm đưa ra thị trường mỗi năm. 

Đáng lo ngại hơn, trong 6 tháng đầu năm 2025, toàn TP Hồ Chí Minh chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn với 3.353 căn hộ, tổng giá trị 10.239 tỷ đồng, 100% là căn hộ cao cấp, không có sản phẩm trung cấp hay giá rẻ. Mức giá sơ cấp căn hộ cao cấp lên tới 90 triệu đồng/m², tức bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị có thu nhập trung bình và thấp.

Về phát triển nhà ở, 6 tháng đầu năm nay, thành phố đã xây dựng mới 4,83 triệu m² sàn nhà ở, đạt 60,4% kế hoạch năm 2025 là 8 triệu m². Trong đó, nhà ở riêng lẻ chiếm 2,872 triệu m², nhà ở thương mại 1,961 triệu m² (40,6%). So với 10 năm trước, tỷ trọng nhà ở phát triển theo dự án tăng mạnh, cho thấy xu hướng phát triển chuyên nghiệp hơn. 

Tính lũy kế từ 2021 đến tháng 6/2025, TP Hồ Chí Minh đạt 33,71 triệu m² sàn nhà ở, bằng 84% mục tiêu 2021–2025, trong đó nhà ở thương mại đạt 12,162 triệu m², nhà riêng lẻ dân tự xây đạt 21,352 triệu m², nhưng nhà ở xã hội chỉ chiếm 205.000 m², tương đương khoảng 4.100 căn hộ (bình quân 50 m²/căn), mới hoàn thành 11,7% kế hoạch 35.000 căn giai đoạn 2021–2025. Diện tích nhà ở bình quân toàn thành phố tính đến tháng 5/2025 đạt 23,08 m²/người.

Bên cạnh nguồn cung mất cân đối, vấn đề pháp lý vẫn là nút thắt lớn. Trong giai đoạn 2015–2023, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh thống kê có 86 dự án bất động sản bị ngưng hoặc chưa triển khai, chiếm 62,3% trong tổng số 138 dự án nhà ở, với diện tích 964 ha, tương ứng 54.051 căn hộ.

Tính đến nay, thành phố còn khoảng 220 dự án bị vướng mắc pháp lý, trong đó mới xử lý được 77 dự án, đạt 35%; số còn lại nếu không được tháo gỡ kịp thời sẽ tiếp tục làm cạn kiệt nguồn cung, đẩy giá nhà lên cao, gây lãng phí quỹ đất và thất thu ngân sách.

Một áp lực khác là khối lượng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn sẽ tăng mạnh trở lại từ tháng 8/2025 với tổng giá trị khoảng 180.000 tỷ đồng, riêng quý 3/2025 là 68.000 tỷ đồng, đòi hỏi sự giám sát chặt chẽ để tránh đổ vỡ dây chuyền.

Để tháo gỡ các điểm nghẽn này, HoREA kiến nghị 9 nhóm giải pháp trọng tâm. Một là, rà soát, phê duyệt 371 khu đất hơn 2.000 ha tại TP Hồ Chí Minh và 245 khu đất 1.592 ha tại Bình Dương để triển khai dự án thí điểm theo Nghị quyết 171/2024/QH15, bổ sung nguồn cung. Hai là, khẩn trương xử lý 220 dự án đang vướng pháp lý, đặc biệt là 68 dự án nhà ở thương mại đã dừng hoặc chưa triển khai từ 2015–2023. Ba là, tập trung tháo gỡ 4 dự án theo Nghị quyết 170/2024/QH15. Bốn là, điều chỉnh tỷ lệ tính đơn giá thuê đất hằng năm từ 0,25%–1,5% xuống còn 0,25%–0,75% giá đất để giảm chi phí thuê đất, hạ chi phí logistics, tăng sức cạnh tranh. Năm là, khẩn trương xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung cho các dự án còn tồn đọng, đồng thời áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất. Sáu là, xử lý dứt điểm các dự án khu dân cư quy mô lớn thực hiện theo cơ chế "chủ đầu tư chính – chủ đầu tư thành phần" còn dở dang hơn 20 năm, như khu dân cư Bình Trưng Đông – Cát Lái 154 ha, khu dân cư Bắc Rạch Chiếc 90 ha. Bảy là, đẩy nhanh các thủ tục, quy trình để thực hiện dự án nhà ở xã hội theo Nghị quyết 201/2025/QH15, Nghị định 192/2025/NĐ-CP. Tám là, sớm sửa đổi Quyết định 26/2025/QĐ-UBND, cho phép chủ sở hữu căn hộ được cho thuê ngắn hạn để khai thác du lịch, tạo thêm thu nhập, việc làm. Chín là, tăng cường giám sát thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, đảm bảo nghĩa vụ thanh toán đúng hạn, tránh tạo rủi ro hệ thống.

Theo HoREA, nếu các giải pháp được triển khai quyết liệt và đồng bộ, thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh sẽ có cơ hội phục hồi cân bằng, nguồn cung đa dạng hơn, giá nhà dần hợp lý, đáp ứng được mục tiêu phát triển 100.000 căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021–2030 và góp phần xây dựng thị trường phát triển ổn định, bền vững hơn từ sau năm 2026.