Hợp nhất TP Hồ Chí Minh với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu tạo thành một siêu đô thị rộng lớn, nhu cầu NOXH sẽ tăng cao.
Nhiều trở lực phát triển
Hợp nhất TP Hồ Chí Minh với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu tạo thành một siêu đô thị rộng lớn, với diện tích 6.772 km² và dân số lên đến 13,7 triệu người. GRDP của khu vực này lên tới 114,3 tỷ USD, với một nền kinh tế công nghiệp hóa mạnh mẽ. Tuy nhiên, vấn đề cấp bách và cũng là thách thức lớn nhất đối với siêu đô thị này là nhu cầu nhà ở cho công nhân và người thu nhập thấp. Theo thống kê từ Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, chỉ có 2.745 căn NOXH được hoàn thành từ 2021 đến quý I/2025, một con số quá khiêm tốn so với nhu cầu thực tế.
Rào cản lớn nhất hiện nay chính là thiếu hụt quỹ đất phù hợp để phát triển NOXH, đặc biệt là đất công hoặc đất quy hoạch dành cho nhà ở xã hội
Khu vực Bình Dương trước đây, với 285.000 lao động tại các khu công nghiệp (KCN), ước tính cần tới 87.000 căn NOXH để đáp ứng nhu cầu an cư cho công nhân vào năm 2030. Khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ), nơi có một số lượng lớn lao động phục vụ ngành dầu khí và du lịch, cũng cần tới hàng chục nghìn căn NOXH. Tuy nhiên, báo cáo cho thấy, dù có nhiều dự án đang triển khai, tốc độ hoàn thành nhà ở xã hội vẫn còn rất chậm, đặc biệt là trong bối cảnh thiếu hụt quỹ đất và nguồn vốn.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, nhận định rằng chính sách nhà ở xã hội đang gặp vướng mắc. Tại TP Hồ Chí Minh, Thủ tướng yêu cầu bổ sung 100.000 căn nhà ở xã hội, nhưng từ 2021-2024, mới hoàn thành hơn 6.000 căn, chỉ đạt hơn 6% mục tiêu. Ông Châu cho rằng, sau hợp nhất, TP Hồ Chí Minh cần có cơ chế chính sách đặc thù riêng để phát triển nhà ở xã hội.
Rào cản lớn nhất hiện nay chính là thiếu hụt quỹ đất phù hợp để phát triển NOXH, đặc biệt là đất công hoặc đất quy hoạch dành cho nhà ở xã hội. Thêm vào đó, các thủ tục pháp lý vẫn phức tạp, thời gian phê duyệt dự án kéo dài, gây khó khăn cho các nhà đầu tư. Một gói tín dụng trị giá 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội nhưng chỉ mới giải ngân được 640 tỷ đồng cho 8 dự án, cho thấy hệ thống tài chính hỗ trợ cho NOXH vẫn chưa hiệu quả.
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, hiện cả nước có 686 dự án nhà ở xã hội với 627.867 căn, trong đó 159 dự án đang triển khai và 22.649 căn đã hoàn thành trong 5 tháng đầu năm.
Tuy các địa phương đã dành đủ quỹ đất cho nhà ở xã hội, nhưng chất lượng đất còn hạn chế, nhiều khu đất không phù hợp, xa trung tâm. Các dự án thiếu kết nối hạ tầng kỹ thuật và xã hội, công tác giải phóng mặt bằng chậm, ảnh hưởng đến tiến độ. Bên cạnh đó, các thủ tục triển khai dự án còn vướng mắc, giống như nhà ở thương mại, với nhiều vấn đề về xác định chủ trương, lựa chọn chủ đầu tư, cấp phép xây dựng, giá bán và đối tượng mua nhà.
Cần chiến lược đột phá
Để đáp ứng mục tiêu phát triển 100.000 căn NOXH vào năm 2030, TP Hồ Chí Minh cần một chiến lược toàn diện, tập trung vào việc tối ưu hóa quỹ đất, huy động vốn từ các nguồn lực công và tư, và cải cách pháp lý để tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư.
Theo các chuyên gia, TP Hồ Chí Minh cần tận dụng các khu đất công trong các khu công nghiệp (KCN) như Thủ Đức, Nhà Bè, Bình Chánh để phát triển NOXH cao tầng. Đồng thời, các khu vực ven biển như Bà Rịa – Vũng Tàu cũng có tiềm năng phát triển nhà ở cho công nhân ngành dầu khí và du lịch. Việc chuyển đổi 200 ha đất công từ các dự án thương mại sang phát triển NOXH sẽ là một bước đi quan trọng. Bên cạnh đó, cần áp dụng mô hình đô thị tích hợp (TOD) tại các trạm metro, với mục tiêu dành 30% diện tích cho NOXH.
TP Hồ Chí Minh cần tận dụng các khu đất công trong các khu công nghiệp (KCN) như Thủ Đức, Nhà Bè, Bình Chánh để phát triển NOXH cao tầng
Một yếu tố không thể thiếu trong việc phát triển nhà ở xã hội chính là hạ tầng giao thông. TP Hồ Chí Minh cần tập trung đầu tư vào các tuyến đường giao thông liên vùng như Vành đai 3, Vành đai 4, và cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, nhằm rút ngắn thời gian di chuyển từ Bà Rịa – Vũng Tàu đến TP Hồ Chí Minh. Việc kết nối các khu đô thị mới với các khu công nghiệp sẽ giúp công nhân tiết kiệm chi phí đi lại và tạo động lực cho họ tìm kiếm nhà ở xã hội.
Ông Lê Hoàng Châu kỳ vọng, các chính sách trong nghị quyết vừa ban hành sẽ giúp TP Hồ Chí Minh rút ngắn thời gian làm thủ tục nhà ở xã hội, hiện đang kéo dài tới hơn 1.000 ngày. Đặc biệt, các thủ tục như chấp thuận chủ trương đầu tư và nhà đầu tư, yêu cầu phải phù hợp với quy hoạch chi tiết, đang khiến nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn. "Cơ chế giao chủ đầu tư chấp thuận chủ trương đầu tư mà không cần qua đấu thầu là rất vượt trội, giúp rút ngắn thời gian, thay vì doanh nghiệp phải mất từ 1-3 tháng như trước đây", ông Châu chia sẻ.
Huy động vốn cho nhà ở xã hội cần phải kết hợp giữa nguồn lực công và tư. Thành phố có thể phân bổ một phần ngân sách từ ngân sách công để đầu tư vào hạ tầng NOXH. Bên cạnh đó, các cơ chế PPP (Public-Private Partnership) cũng cần được áp dụng để thu hút vốn từ các nhà đầu tư tư nhân. Các chính sách miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế cho các dự án NOXH sẽ là những yếu tố kích thích nhà đầu tư tham gia.
Theo ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nhà ở xã hội gặp nhiều rào cản về chính sách, quy hoạch, tài chính và thủ tục. Các địa phương chưa tích hợp chỉ tiêu NOXH vào kế hoạch kinh tế-xã hội, thiếu quỹ đất sạch, vướng pháp lý chuyển đổi đất, và lợi nhuận 10% không hấp dẫn nhà đầu tư khi chi phí tăng cao.
Một vấn đề quan trọng khác chính là cải cách pháp lý và quản lý minh bạch trong các dự án NOXH. Nhiều Dn và chuyên gia kiến nghị Thành phố cần thành lập một ban chỉ đạo riêng biệt để giám sát tiến độ các dự án NOXH, cắt giảm thời gian phê duyệt dự án, và áp dụng các công nghệ giám sát trực tuyến để theo dõi tiến độ của các dự án. Thêm vào đó, cần đơn giản hóa các thủ tục vay vốn để người lao động dễ dàng tiếp cận các khoản vay ưu đãi, nhằm tạo điều kiện cho công nhân mua được nhà ở xã hội.
Việc phát triển nhà ở xã hội tại siêu đô thị TP Hồ Chí Minh là một bài toán đầy thách thức nhưng cũng rất tiềm năng. Hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu tạo ra cơ hội lớn để tối ưu hóa quỹ đất, phát triển hạ tầng và huy động nguồn lực tài chính. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, để đạt được mục tiêu 100.000 căn NOXH vào năm 2030, TP Hồ Chí Minh cần một chiến lược toàn diện với các giải pháp đột phá, từ tối ưu hóa quỹ đất, cải cách pháp lý đến huy động vốn công – tư.
Chỉ khi các giải pháp này được triển khai đồng bộ và hiệu quả, TP Hồ Chí Minh mới có thể đáp ứng nhu cầu an cư của công nhân và người thu nhập thấp, góp phần xây dựng một siêu đô thị hiện đại và công bằng.
Bình luận (0)