Kỳ vọng hành lang đô thị mới trên quốc lộ 13 sau hợp nhất

Một đoạn quốc lộ 13 qua Bình Dương cũ.

Từ 1/7/2025, Bình Dương hợp nhất vào TP Hồ Chí Minh – đánh dấu bước ngoặt trong chiến lược mở rộng không gian đô thị vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Trong bối cảnh giá nhà ở tại TP Hồ Chí Minh ngày càng vượt tầm với của số đông, việc mở rộng không gian không chỉ mang ý nghĩa hành chính mà còn mở ra hướng phát triển mới theo trục Đông Bắc, với Bình Dương trở thành vùng đệm đô thị và nhà ở.

Theo số liệu quý II/2025 từ Bộ Xây dựng, giá căn hộ tại TP Hồ Chí Minh ở mức 90 triệu đồng/m², một số khu vực trung tâm tiệm cận 120 triệu đồng/m². Cùng với sự siết chặt về pháp lý và quy hoạch, khả năng tiếp cận nhà ở đang trở nên hạn chế, đặc biệt với nhóm thu nhập trung bình.

Trước hợp nhất, khu vực Đông Bắc thành phố (tức Bình Dương cũ) có tốc độ đô thị hóa, đầu tư hạ tầng nhanh và biên độ giá thấp hơn. Theo chuyên gia Phan Công Chánh, tốc độ tăng tại khu vực này hiện vượt lõi trung tâm TP Hồ Chí Minh, với dư địa còn nhiều. "Việc hợp nhất đẩy Đông Bắc TP Hồ Chí Minh thành khu vực tiệm cận lõi, giá đi sau", chuyên gia nhận định.

Không gian đô thị hóa của "trục Bắc" hiện bám theo quốc lộ 13 nối TP Hồ Chí Minh – Bình Dương (cũ) – Bình Phước, dài 140km. Trục đường đi qua các đô thị như Thuận An, Thủ Dầu Một, Bến Cát, Bàu Bàng. Từ 2016 đến nay, tuyến đường này được định hình là "đại lộ tài chính – thương mại – dịch vụ", thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Theo thống kê của Batdongsan.com.vn, trước 2005 giá đất dọc quốc lộ 13 giá 1–3 triệu đồng/m², khi trục này mở rộng thành 6 làn xe giai đoạn 2006–2015, giá tăng lên 15–25 triệu đồng/m². Giai đoạn 2016–2024 với định vị đại lộ tài chính, giá mặt tiền đạt 80–120 triệu đồng/m², khu vực kế cận 45–70 triệu đồng/m².

Hiện nay, đoạn quốc lộ 13 qua TP Thuận An hiện đang được mở rộng lên 8–10 làn xe, với tổng vốn hơn 12.463 tỷ đồng, hoàn thiện vào năm 2027, được đánh giá là "đòn bẩy hạ tầng" quan trọng nhất cho cả khu vực phía Bắc thành phố.

Bình Dương (cũ) hiện là một trong những tỉnh có quỹ đất và nguồn cung nhà ở mới nhiều nhất khu vực. Theo một doanh nghiệp đang đầu tư bất động sản tại Thuận An, Dĩ An, khu vực Bình Dương cũ tiếp giáp TP Hồ Chí Minh được xem là "nội thành mới mở rộng" với mật độ dân cư cao nhất nhì cả nước. Việc trở thành TP Hồ Chí Minh mở rộng mở ra cơ hội cho doanh nghiệp phát triển những dự án mới.

Ngoài ra, với hơn 29 KCN và 10 cụm cộng nghiệp, vùng Bình Dương – TP Hồ Chí Minh mở rộng đang thu hút hơn một triệu lao động, kỹ sư và chuyên gia, tạo nhu cầu nhà ở thực lớn và bền vững. Lợi suất cho thuê căn hộ tại Bình Dương đạt 4,6%, cao hơn TP Hồ Chí Minh gần 1,5 điểm phần trăm, theo báo cáo thị trường quý I/2025 từ batdongsan.com.vn. Khi các yếu tố về hạ tầng, chính sách và quỹ đất tiếp tục được đầu tư và hoàn thiện, các doanh nghiệp kỳ vọng quốc lộ 13 thành một hành lang phát triển đô thị đa chức năng, hội tụ nhu cầu an cư thực.

Tuy nhiên theo nhiều chuyên gia, trục quốc lộ 13 đang xuất hiện tình trạng phân lô manh mún, thiếu quy hoạch đồng bộ, dẫn đến nguy cơ hình thành các khu đô thị rời rạc, gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật và giao thông. Đồng thời tuyến này đi qua nhiều khu công nghiệp, tạo lực hút dân cư nhưng cũng làm gia tăng xung đột giữa không gian ở và sản xuất, nếu thiếu ranh giới quy hoạch đồng bộ và kiểm soát, trục đô thị mở rộng sẽ đối mặt nguy cơ phát triển "lồi lõm", khó kiểm soát các vấn đề kéo theo như áp lực giao thông, môi trường.

Sự phát triển tiếp theo sẽ phụ thuộc vào tiến độ hạ tầng, tính đồng bộ của quy hoạch và khả năng kiểm soát chất lượng đô thị hóa – những yếu tố sẽ quyết định liệu đây có trở thành một hành lang đô thị mới bền vững trong dài hạn hay không.