Tại Kỳ họp thứ 9, Quốc hội khóa XV, phiên họp dự kiến diễn ra vào ngày 19/5 tới đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng sẽ trình Chính phủ một số cơ chế, chính sách đặc thù nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội (NOXH). Đây là một chủ đề đang thu hút sự quan tâm sâu sắc từ đông đảo người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp, cũng như cộng đồng doanh nghiệp bất động sản.
Hướng tới mục tiêu phản ánh thực tiễn và góp phần xây dựng chính sách hợp lý, Thời báo VTV xin trân trọng giới thiệu đến quý độc giả loạt bài viết về vấn đề này. Hy vọng sẽ đóng góp những góc nhìn thiết thực, góp phần thảo luận và xây dựng chính sách.
Kỳ 1: Căn phòng trọ vùng ven và "giấc mơ" sở hữu nhà
Nhiều năm nay, vợ chồng con cái chị Linh, cả gia đình 4 người vẫn phải chật vật sống trong căn phòng trọ chỉ khoảng 20 m² ở Thuận An, Bình Dương. Trong khi chị làm công nhân cho một doanh nghiệp tại khu chế xuất Tân Thuận, Q.7, TP Hồ Chí Minh. Hằng ngày, quãng đường di chuyển đi về ngót nghét 50 cây số.
Chia sẻ với chúng tôi, chị Linh cho biết không khỏi chạnh lòng, khi hằng ngày phải chen chúc, chịu đựng khói bụi để đi vào khu vực trung tâm TP, nơi có những dự án chung cư, nhà ở cao cấp hằng năm vẫn mọc lên 'như nấm sau mưa". Chỉ có điều, chúng có giá hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng/căn mà những người lao động như chị cả đời không dám mơ tới.
Dự án NOXH tại Khu đô thị mới Hạ Đình
Không chỉ ở TP Hồ Chí Minh, ở các đô thị lớn khác như Đồng Nai, Bình Dương - vốn là những địa phương có tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ, tình trạng người nghèo thiếu chỗ ở và bị "đẩy" dần ra khỏi khu vực trung tâm khá phổ biến vì NOXH - sản phẩm dành cho người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp lại thiếu trầm trọng.
Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho thấy, từ năm 2021 loại nhà ở bình dân vừa túi tiền đã mất hút khỏi thị trường bất động sản (BĐS) của thành phố. HoREA cho biết kể từ năm 2021 đến nay, trong các dự án nhà ở mới không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền có giá bán dưới 30 triệu đồng/m² và rất thiếu nhà ở xã hội. Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp từ năm 2020 đến năm 2023 liên tục chiếm tuyệt đại đa số trên thị trường.
Từ năm 2021 đến 2024, kết quả phát triển NOXH trên địa bàn TP Hồ Chí Minh quá khiêm tốn, chỉ vỏn vẹn gần 6.000 căn, chỉ đạt 8,6% chỉ tiêu.
Luật còn nhiều "kẽ hở"
Dự án NOXH Lê Thành - Tân Kiên khởi công vào năm ngoái.
Trao đổi với chúng tôi, Luật gia Nguyễn Thanh Lương - Hội luật gia TP Hồ Chí Minh cho biết: "NOXH đã được chú ý phát triển ngay từ khi Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 90/2006/ NĐ_CP ra đời khi yêu cầu các chủ đầu tư (CĐT) dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn có quy mô 10 ha trở nên có trách nhiệm dành 20% diện tích đất để xây dựng NOXH. Sau đó, Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100/2015/NĐ-CP tiếp tục mở rộng quy định này, áp dụng cho mọi dự án nhà ở thương mại tại đô thị loại 3 trở lên, không phân biệt quy mô.
Đến Nghị định 49/2021/NĐ-CP, quy mô dự án được cụ thể hóa: từ 2 ha trở lên tại đô thị đặc biệt, và từ 5 ha tại đô thị loại II, III phải bố trí quỹ đất 20% để xây NOXH; nếu dưới ngưỡng này, chủ đầu tư có thể nộp tiền thay thế.
Luật Nhà ở số 27/2023 (có hiệu lực từ 1/1/2025) giao UBND cấp tỉnh quyết định hình thức thực hiện nghĩa vụ NOXH, có thể bằng quỹ đất trong dự án, đất ở vị trí khác, hoặc nộp tiền tương đương giá trị đất đã đầu tư hạ tầng. Tuy nhiên, Điều 17 Nghị Định 100/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý NOXH đã làm rõ hơn khi quy định "Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III, UBND cấp tỉnh khi chấp thuận chủ trương đầu tư phải yêu cầu chủ đầu tư dành 20% tổng diện tích đất ở (trừ đất hiện hữu, tái định cư) để xây NOXH. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án quyết định dành 20% tổng diện tích đất ở (trừ đất ở hiện hữu, đất tái định cư) trong phạm vi dự án, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội khi được cơ quan chủ trì lấy ý kiến thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư để Thủ tướng Chính phủ chấp thuận.
Có thể thấy rất rõ, ngay từ khi xây dựng Luật Nhà ở 2005, Luật Nhà ở 2014, Luật Nhà ở 2023 và các nghị định hướng dẫn luật, vai trò của những người thu nhập thấp trong xã hội đã được Nhà nước và các nhà xây dựng chính sách chú ý để họ không bị đẩy ra ngoài sự phát triển đô thị. Nhưng những chính sách phát triển NOXH đã chưa được triển khai đúng quy định và còn nhiều "lỗ hổng" khiến người nghèo, người thu nhập thấp ngày càng bị đẩy ra xa hơn", Luật gia Nguyễn Thanh Lương chia sẻ.
Một điều có thể thấy rất rõ là suốt nhiều năm, rất nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS tìm cách né tránh, trì hoãn bàn giao quỹ đất 20% hoặc chia nhỏ dự án bằng cách chuyển nhượng từng thửa đất có diện tích dưới 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt, hoặc dưới 5 ha tại các đô thị loại II, III sau đó lập dự án xây dựng dự án để né tránh việc phải dành 20% quỹ đất cho NOXH-
Trên thực tế đã có một DN xây dựng nhiều dự án chung cư cao tầng tại một khu vực, các dự án có vị trí liền kề tạo thành một quần thể như một khu đô thị lớn ngay sát nách TP Hồ Chí Minh. Tổng quy mô khu này gần 12 hecta, bao gồm hàng chục ngàn căn hộ ở, cho thuê… mà không phải dành 20% quỹ đất để phát triển NOXH. Vì DN này đã tách riêng thành nhiều dự án nhỏ, mỗi dự án dưới 5 hecta để không thuộc diện phải dành đất cho NOXH.
Ngoài ra, cũng do Luật Nhà ở và các quy định hiện hành không có quy định buộc DN có dự án nhà ở thương mại từ 2 ha trở lên phải hoàn thành NOXH trước khi được bán nhà thương mại nên nhiều DN cứ vô tư bán nhà, thu lợi nhuận rồi trì hoãn hoặc đề xuất xin đổi sang hình thức khác như: hoán đổi 20% quỹ đất dành xây dựng NOXH tại dự án tọa lạc tại vị trí trung tâm, "đất vàng" sang một vị trí khác ở rất xa trung tâm. Thậm chí, một số dự án còn chuyển nhượng dự án khi nghĩa vụ dành 20% quỹ đất xây NOXH vẫn còn nằm trên giấy.
Trên thực tế, tại TP Hồ Chí Minh hiện nhiều dự án thuộc diện phải dành diện tích đất để xây dựng NOXH như dự án Khu nhà ở phường 13, quận Bình Thạnh do Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích quận Bình Thạnh làm chủ đầu tư cần phải dành 1.480 m² để diện tích bố trí xây dựng chung cư 17 tầng, quy mô 140 căn hộ dành cho mục đích NOXH. Dự án Khu nhà ở Vạn Phúc 2 tại phường Hiệp Bình Phước, Thủ Đức có quy mô lên tới hơn 21,6 ha được đầu tư từ năm 2014 cũng có trách nhiệm thực hiện trách nhiệm NOXH theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý NOXH nhưng đến nay sau gần chục năm hiện diện, vẫn chưa có căn NOXH. Dự án Khu nhà ở Công ty Đông Nam tại phường Hiệp Bình Phước, Thủ Đức có quy mô trên 35,1 hecta được UBND TP Hồ Chí Minh duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 từ năm 2015 và điều chỉnh quy hoạch năm 2018. Theo quy hoạch mới nhất được phê duyệt năm 2018, dự án này có chung cư cao tầng dành cho NOXH với quy mô dân số 2.150 người và phải thực hiện bố trí nhà ở xã hội, thu nhập thấp trong dự án theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP.
Thấy gì từ những ý kiến trái chiều?
Trên thực tế, trước đây cũng đã có những ý kiến cho rằng: "…chỉ nên áp dụng quy định dành 20% đất dự án thương mại làm NOXH đối với các dự án nhà bình dân vì loại hình này không có sự khác biệt đáng kể về giá với NOXH. Riêng các dự án nhà ở thương mại cao cấp, trung cấp TP nên cho phép CĐT đề xuất bố trí quỹ đất ở vị trí khác hoặc ngoài phạm vi dự án hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất".
Với phần lớn những người dân có thu nhập thấp, "giấc mơ" có nhà tại TP Hồ Chí Minh trở nên quá xa vời
Trao đổi với chúng tôi, luật sư Trần Thị Ánh - Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh - cho rằng: "Hiện nay, khi nhìn vào bản đồ phân bố dân cư tại TP Hồ Chí Minh, Bình Dương hay Hà Nội, ta thấy một quy luật quen thuộc. Đó là khu vực nội đô là nơi tập trung các dự án cao cấp, biệt thự, chung cư thương mại với giá hàng tỷ đồng, hàng chục tỷ đồng mỗi căn. Còn NOXH, nếu có thì cũng thường bị đẩy ra vùng ven, giáp ranh, nơi hạ tầng yếu kém, thiếu trường học, bệnh viện, và đặc biệt là xa nơi làm việc. Sự 'tách biệt mềm' ấy không được viết ra trong văn bản pháp lý nào, nhưng đang diễn ra từng ngày, từng giờ. Do đó, nếu không có chính sách điều tiết quyết liệt thì sẽ tạo ra mô hình đô thị bất bình đẳng nơi người có thu nhập cao sống gần trung tâm, người nghèo bị đẩy ra ngoài, tạo ra một loại kỳ thị mới trong phát triển đô thị và hệ thống giao thông gánh toàn bộ hậu quả khi người lao động phải di chuyển hàng chục km để đến chỗ làm, thời gian và chi phí tăng cao. Một giáo viên đi từ Hóc Môn vào Quận 1 mỗi ngày mất hơn 3 tiếng cả đi lẫn về. Không chỉ họ mệt mỏi, mà cả hệ thống hạ tầng cũng quá tải. Việc tách NOXH ra xa trung tâm không chỉ tạo áp lực lên hạ tầng giao thông và gây mất cân bằng đô thị. Ngay tại nhiều dự án lớn dù có quỹ đất cho NOXH, nhưng CĐT lại bố trí chúng ở vị trí 'rìa mép' của dự án, vị trí xa khu tiện ích chung, xa trục giao thông chính... Một số doanh nghiệp còn lập quy hoạch NOXH tại khu vực khiến người mua khó tiếp cận hạ tầng của khu đô thị".
Tâm lý "ngại NOXH" của cả chủ đầu tư lẫn người giàu đã tạo nên một kiểu phân tầng âm thầm, nơi người thu nhập thấp bị đẩy khỏi nơi đáng sống. Điều này không chỉ thiếu công bằng, mà còn gây tổn hại lâu dài cho cấu trúc đô thị. Trong một thành phố hiện đại, người thu nhập thấp như giáo viên, công nhân, y tá, bảo vệ, nhân viên phục vụ… không nên bị xem là "gánh nặng xã hội", mà là lực lượng làm nên sức sống của thành phố. Khi người giàu và người nghèo không sống cùng khu vực, sự thấu hiểu và đồng cảm bị bào mòn. Trẻ em lớn lên trong hai thế giới khác nhau, với tiêu chuẩn sống và tiếp cận giáo dục khác biệt, dẫn đến bất bình đẳng ngay từ gốc rễ…
Theo luật sư Ánh, thực tế thì việc đẩy NOXH ra xa nhiều khi cũng không phải là cứ muốn là được. Bài học tại khu tái định cư Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh) là một ví dụ: hàng nghìn căn hộ dù đã được xây dựng hoàn thiện, nhưng người thu nhập thấp từ chối mua hoặc thuê NOXH vì quá xa, không thuận tiện, khiến các khu nhà này bị bỏ không, xuống cấp nhiều năm nay.
(Còn tiếp kỳ 2)
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!