Những ngày qua, thị trường bất động sản rất quan tâm trước thông tin Bộ Tài chính đề xuất áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng nhà đất. Điều này có nghĩa khi người dân bán 1 căn nhà, được lãi bao nhiêu so với thời điểm mua, thì sẽ phải nộp thuế cho phần tiền lãi thu được đó.
Bộ Tài chính vừa có báo cáo gửi các đại biểu Quốc hội về việc thực hiện các nghị quyết của Quốc hội, về hoạt động chất vấn tại các kỳ họp Quốc hội khóa 15 trong lĩnh vực tài chính. Đáng chú ý, Bộ Tài chính cho hay trong quá trình sửa Luật Thuế thu nhập cá nhân, bộ này đang nghiên cứu lựa chọn áp dụng giữa hai phương pháp tính thuế, phụ thuộc vào thông tin về giao dịch chuyển nhượng bất động sản.
Phương án 1, sẽ áp dụng tính thuế trên lãi chuyển nhượng, trong trường hợp cơ sở dữ liệu xác định chính xác giá mua và chi phí liên quan. Hiện mức thuế suất được Bộ Tài chính đề xuất là 20%. Phương án thứ 2, nếu không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản, cách tính thuế trên tổng giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân sẽ được áp dụng, với mức thuế suất dự kiến 2%.
Từ năm 2015, theo luật sửa đổi bổ sung một số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân, các giao dịch mua bán chuyển nhượng bất động sản đang phải chịu mức thuế thu nhập cá nhân là 2% của tổng giá trị bất động sản chuyển nhượng.
Hiện nay, khi mua bán bất động sản, người bán đang chịu mức thuế suất 2% trên tổng giá trị căn nhà. Tuy nhiên, theo lý giải từ phía Bộ Tài chính, việc kiểm soát của cơ quan nhà nước để đảm bảo người mua, người bán ghi giá giao dịch trên hợp đồng đúng giá giao dịch thực tế vẫn còn nhiều bất cập. Hiện nay, cơ sở dữ liệu của cơ quan thuế đã có chức năng tra cứu lịch sử giao dịch của thửa đất và tra cứu lịch sử giao dịch của người nộp thuế (từ năm 2018 đến nay). Tuy nhiên, mức giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng vẫn chưa đảm bảo đúng với thực tế. Từ đó, dẫn tới việc cơ quan này đã có nghiên cứu, đề xuất về cách tính thuế mới.
Hiện nay, khi mua bán bất động sản, người bán đang chịu mức thuế suất 2% trên tổng giá trị căn nhà.
Những căn nhà trong ngõ có thể có giá thị trường 10 tỷ đồng. Tuy nhiên, khi mua bán người mua - người bán có trường hợp họ chỉ làm hợp đồng chuyển nhượng 5 tỷ đồng. Với cách làm như vậy, khi họ nộp 2% thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng, thay vì phải nộp 200 triệu đồng, họ giảm xuống còn 100 triệu đồng. Như vậy việc thu thuế của Nhà nước sẽ bị thất thu, đây là cách làm phổ biến trên thị trường thời gian qua.
Nhiều năm lăn lộn trên thị trường bất động sản, ông Bắc thẳng thắn cho rằng, cách tính thuế thu nhập cá nhân của người bán là 2% trên giá trị ngôi nhà hiện nay khá đơn giản, dễ thu. Thế nhưng, cách làm này lại tạo ra lỗ hổng lớn trong việc kê khai giá bán. Để giảm số tiền phải nộp, người mua - người bán khi đi làm hợp đồng công chứng thường bắt tay nhau cùng khai giá chuyển nhượng thấp hơn nhiều so với thực tế. Cho nên, cách tính thuế mới được cho là cần thiết.
"Nếu chúng ta có cơ sở dữ liệu và minh bạch được việc đó thì rất tốt, nhưng thách thức đặt ra đó sẽ là minh bạch, làm sao để tính được nguồn thu, nguồn chi để ra lợi nhuận cho một thương vụ bất động sản. Để thực hiện được việc này tôi nghĩ cần có thời gian rất dài để Nhà nước thống kê, kiểm soát được việc giao dịch", ông Nguyễn Văn Bắc - Chủ tịch Công ty BTN GREEN cho hay.
Tuy nhiên, một số ý kiến vẫn băn khoăn về việc triển khai, tránh những biến động mạnh tới giao dịch bất động sản.
Ông Ngô Thế Vinh - Chủ tịch Công ty Bất động sản Vinh Gia chia sẻ: "Tôi thấy cũng hợp lý, nhưng vấn đề là thời điểm áp dụng, theo tôi, thời điểm này chưa phù hợp vì thị trường chưa minh bạch. Lúc tính thuế nó sẽ tạo ra tiêu cực rất nhiều, vì lúc đó hoàn toàn phụ thuộc vào nhân viên tính thuế".
"Nó sẽ ảnh hưởng đến thị trường, do ở khoảng thời gian trước có những bất động sản chưa được xác định rõ, chính xác giá trị mua bán tại thời điểm đó, đề án này cần cũng cần phải được nghiên cứu thêm để có những quyết định chính xác", bà Nguyễn Thị Thùy Linh - Phó Tổng Giám đốc Kinh doanh Công ty G.Empire cho hay.
Bộ Tài chính cũng cho rằng, để thực hiện được việc tính thuế theo phương pháp áp theo lãi chuyển nhượng bất động sản, cần có 2 điều kiện. Đó là phải có cơ sở dữ liệu phản ánh đúng giá cả giao dịch của các lần chuyển nhượng. Cùng với đó, cơ quan chức năng cần quy định rõ các khoản chi phí được trừ và điều kiện về hóa đơn, chứng từ, giá vốn của bất động sản chuyển nhượng.
Góp ý đề xuất đánh thuế lãi chuyển nhượng nhà đất
Bộ Tài chính đề xuất áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng nhà đất, nếu được thông qua sẽ giảm tỷ lệ thất thu thuế cho nhà nước.
Đề xuất của Bộ Tài chính là áp dụng 1 trong 2 phương pháp tính thuế chuyển nhượng bất động sản. Hoặc là giữ nguyên cách tính thuế 2% tổng giá trị nhà đất như hiện nay, hoặc là áp thuế 20% trên phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán. Các chuyên gia cho rằng, một số vấn đề phát sinh có thể gặp phải nếu thực hiện. Bởi vậy, cần có những tính toán kỹ.
Giả sử một căn nhà có giá bán 10 tỷ đồng. Sau khi trừ đi các chi phí, như lãi vay ngân hàng, sửa chữa cải tạo nếu có, chủ nhà thu được lãi so với thời điểm mua là 2 tỷ đồng. Nếu theo cách tính thuế 20% trên phần lãi thu được như đề xuất mới đây của Bộ Tài chính, người bán sẽ phải đóng thuế 400 triệu đồng.
Nếu tính 2% theo giá trị 10 tỷ đồng của ngôi nhà như cách hiện nay, người bán sẽ phải đóng 200 triệu đồng. Rõ ràng, khoảng cách chênh lệch giữa 2 phương án tính thuế là khá lớn.
"Đã là luật, đã là quy định, thì chỉ áp 1 cái thôi chứ áp 1 trong 2 cái thì không nên quy định 2 cái vì chắc chắn người dân những người giao dịch họ sẽ chọn cái lợi hơn", ông Nguyễn Văn Bắc - Chủ tịch Công ty BTN GREEN cho hay.
Một số người mua lại băn khoăn, thị trường bất động sản thường có sự biến động. Tuy nhiên, không phải lúc nào bán nhà cũng có lãi, mà cũng có trường hợp người bán bị lỗ.
"20% trên phần lãi chuyển nhượng là cao so với những người có nhu cầu mua nhà thật sự như tôi. Ví dụ như lãi ngân hàng, phí môi giới, chi phí tu sửa rất nhiều các phần lãi cộng vào. Nếu dựa trên hóa đơn mua nhà ban đầu mà tính phần lãi chuyển nhượng thì mức phí đó quá cao", chị Đặng Thanh Nga, thành phố Hà Nội chia sẻ.
Từ cuối năm 2024, các địa phương đã lần lượt công bố bảng giá đất mới, là cơ sở để tính thuế khi chuyển nhượng bất động sản. Bảng giá mới đã sát giá thị trường hơn. Đơn cử như bảng giá đất điều chỉnh của TP Hồ Chí Minh tăng khoảng 4-38 lần, mức cao nhất là gần 700 triệu đồng/m2. Tại Hà Nội, giá đất cũng đã tăng từ 2-6 lần. Vì vậy, nhiều ý kiến đề xuất, với trường hợp mua bán nhà không có đầy đủ hóa đơn chứng từ, cơ sở để tính lãi lỗ, thì nên tiếp tục áp dụng cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với người bán ở mức 2% trên tổng giá trị căn nhà, được xác định theo bảng giá đất mới, giống như cách làm hiện nay.
Chính sách thuế trên lãi bất động sản tại một số quốc gia
Nhiều quốc gia trên thế giới đã phải điều chỉnh liên tục chính sách thuế thu nhập cá nhân từ bất động sản để phản ánh đúng bản chất lợi nhuận.
Chuyển nhượng bất động sản không chỉ là hoạt động kinh tế phổ biến mà còn là nguồn thu quan trọng đối với ngân sách quốc gia. Nhiều quốc gia đã phải điều chỉnh liên tục chính sách thuế thu nhập cá nhân từ bất động sản để phản ánh đúng bản chất lợi nhuận. Sau đây là những ví dụ điển hình từ Anh, Mỹ và Malaysia.
Tại Vương quốc Anh, mô hình đánh thuế thu nhập cá nhân từ bất động sản là đánh thuế theo lợi nhuận thực tế, miễn trừ cho nhà ở chính. Thuế suất hiện tại đang là: 18% đối với người nộp thuế cơ bản và 24% đối với người nộp thuế cao hơn, áp dụng cho lợi nhuận từ việc bán bất động sản không phải là nhà ở chính. Còn nếu chủ sở hữu nhà tại Anh muốn bán nhà ở chính, thì lợi nhuận từ việc này được miễn thuế nếu đáp ứng điều kiện về thời gian cư trú.
Tại Malaysia, mức thuế đánh lên lợi nhuận bất động sản lại dao động từ 10% hoặc 30% tùy thuộc vào thời gian nắm giữ bất động sản đó. Ngoài ra, có các chính sách miễn trừ và ưu đãi thuế cho nhà ở chính và các trường hợp đặc biệt khác.
Thuế suất trên lợi nhuận bán nhà đang ở mức 0%, 15% hoặc 20% tại Mỹ, tùy thuộc vào thu nhập của người nộp thuế. Ngoài ra, lợi nhuận từ việc bán nhà ở chính được miễn thuế lên đến 250.000 USD (tương đương hơn 6 tỷ đồng) cho người độc thân và 500.000 USD (tương đương hơn 12 tỷ đồng) cho cặp vợ chồng, nếu đáp ứng điều kiện về thời gian cư trú.
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!